Infiltração em condomínio: de quem é a responsabilidade?

A infiltração é uma das maiores causas de conflito em condomínios. A mancha aparece no teto, o morador reclama com o vizinho de cima, o vizinho diz que o problema é da prumada do prédio, e o síndico não sabe a quem atribuir o custo. A resposta, quase sempre, depende de uma pergunta técnica: de onde vem a água?

A origem define a responsabilidade

De forma geral, a regra segue a origem do vazamento:

O Código Civil atribui ao síndico o dever de cuidar da conservação das partes comuns (art. 1.348, V). Já o proprietário responde pelos danos que sua unidade causa aos vizinhos. Em prédios novos, defeitos de execução, como impermeabilização mal feita, podem ser cobrados da construtora dentro dos prazos legais.

Esta tabela é uma orientação geral. Cada caso depende das circunstâncias e, quando há disputa, de análise jurídica.

Por que é difícil descobrir a origem

A água percorre caminhos inesperados. Ela pode escorrer por dentro da laje, seguir uma tubulação e aparecer metros longe do ponto de vazamento. Uma mancha no teto do banheiro pode vir do apartamento de cima, de uma prumada dentro da parede ou até da fachada.

Por isso, quebrar o piso do vizinho no primeiro palpite costuma gerar dois prejuízos: o reparo errado e a briga.

Como a investigação é feita

Na investigação de uma infiltração, a engenheira combina:

• Inspeção visual do local afetado, das unidades vizinhas e das áreas comuns próximas;
• Análise do padrão da mancha, que muda se a água vem de vazamento contínuo, de chuva ou de uso de chuveiro;
• Testes simples, como fechar registros, observar o hidrômetro e fazer testes de estanqueidade em ralos e áreas molhadas;
• Medição de umidade e, quando necessário, ensaios complementares.

O resultado é um laudo que descreve a origem provável, a extensão do dano e a solução técnica recomendada.

O laudo como caminho para o acordo

Um laudo técnico independente costuma encerrar a discussão antes que ela vire processo. Quando a origem está documentada, com fotos e testes, as partes deixam de discutir opiniões e passam a discutir o reparo.

Se o caso chegar à Justiça, o mesmo laudo serve de base para a ação ou para a atuação de um assistente técnico na perícia.

O que fazer agora

1. Fotografe a mancha e anote a data em que apareceu e se ela muda com chuva ou uso de água.
2. Comunique o síndico ou a administradora por escrito.
3. Evite reparos que escondam o problema, como pintura, antes do diagnóstico.
4. Procure uma avaliação técnica se a origem não for evidente ou se houver discordância entre as partes.

Poliana Kaline Alves Simplicio

Engenheira civil (CREA-DF 32718/D-DF), especialista em engenharia diagnóstica e perita judicial cadastrada no TJDFT e no TJPE. Responsável técnica da Polis Engenharia Diagnóstica.